Español
Esta es una guía sencilla sobre el tema fiscal de comprar una propiedad en México usando fondos que hoy tienes en Estados Unidos, y después operarla como renta vacacional.
La intención no es sustituir la asesoría de tu contador, sino darte un punto de partida y, sobre todo, las fuentes oficiales que puedes compartir directamente con tu CPA en Estados Unidos. Se trata de una operación internacional, y no todos los contadores trabajan de forma regular con propiedades en México.
1. Transferir tu dinero de EE. UU. a México no crea un ingreso nuevo
El solo hecho de transferir tu propio capital desde una cuenta en Estados Unidos para comprar una propiedad en México no convierte ese dinero en un ingreso nuevo. Es tu patrimonio moviéndose de un lugar a otro.
Lo que sí es normal es que durante la compra el banco, el escrow, el notario u otras partes de la operación te pidan documentación para acreditar el origen de los fondos. Por eso conviene conservar:
- Estados de cuenta donde se encuentra actualmente el capital.
- Comprobantes de las transferencias.
- Contrato de compraventa.
- Comprobantes de los pagos realizados para la adquisición.
- Escritura y documentación final del cierre.
Guarda todo esto de forma permanente, no solo el año de la compra: lo vas a necesitar otra vez el día que vendas.
2. Los impuestos de la compra no son lo mismo que el impuesto sobre la renta
Al comprar vas a tener los impuestos y gastos de adquisición que corresponden en México, independientemente de que el dinero venga de Estados Unidos.
Es importante distinguir estos gastos del impuesto sobre la renta. El tratado fiscal entre México y Estados Unidos está enfocado principalmente en evitar la doble imposición sobre impuestos a la renta. Por lo tanto, no debemos asumir que el impuesto mexicano pagado por la adquisición del inmueble será automáticamente acreditable como Foreign Tax Credit en Estados Unidos.
Lo que sí conviene preguntarle a tu CPA es qué gastos e impuestos relacionados con la adquisición deben incorporarse al cost basis de la propiedad para efectos fiscales estadounidenses. El cost basis es el número que determina tu depreciación anual y tu ganancia el día que vendas: cada dólar que entre correctamente ahí te ahorra impuesto después.
3. Cuando empiezas a rentar: aquí entra el tratado
El Artículo 6 del tratado fiscal México–Estados Unidos establece que los ingresos derivados de bienes inmuebles pueden ser gravados en el país donde se encuentra el inmueble. Como la propiedad está en México, México puede gravar los ingresos de la renta.
Al mismo tiempo, por tu condición de contribuyente estadounidense, deberás reportar en Estados Unidos los ingresos que correspondan de la propiedad mexicana. Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes sobre su ingreso mundial, sin importar dónde se genere.
Esto no significa necesariamente pagar dos veces el impuesto completo sobre el mismo ingreso. Para eso existe el Foreign Tax Credit (FTC): ciertos impuestos sobre la renta pagados en México pueden usarse como crédito contra el impuesto estadounidense correspondiente, sujeto a reglas y límites.
4. ¿Dónde se reporta la renta en tu declaración de EE. UU.?
La mayoría de las rentas vacacionales se reportan en el Schedule E de la Form 1040. Ahí declaras el ingreso bruto y restas los gastos: administración, mantenimiento, predial, cuotas del residencial, seguro, servicios, comisiones de plataforma, honorarios profesionales y depreciación.
Hay dos reglas que conviene que tu CPA revise:
- La regla de los 7 días. Si la estancia promedio de tus huéspedes es de siete días o menos, el IRS deja de tratar la actividad como "rental activity" para efectos de las reglas de actividad pasiva. Eso no te manda automáticamente al Schedule C, pero sí puede cambiar si tus pérdidas son deducibles contra otros ingresos.
- Servicios sustanciales. Si ofreces servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, alimentos, concierge, cambio de blancos), la actividad puede irse al Schedule C — lo que normalmente activa el impuesto de self-employment. Poner las llaves, limpiar entre huéspedes y dar mantenimiento normal no cuenta como servicio sustancial.
5. Depreciación: 30 años, línea recta, y solo la construcción
Este es uno de los puntos donde más se equivocan los contadores que no manejan propiedad extranjera con frecuencia.
Una propiedad residencial en Estados Unidos se deprecia a 27.5 años. Una propiedad residencial fuera de Estados Unidos debe depreciarse bajo el sistema ADS (Alternative Depreciation System), en línea recta, a 30 años si entró en servicio después del 31 de diciembre de 2017. Si entró en servicio antes de 2018, el plazo es de 40 años.
Además: el terreno nunca se deprecia. Hay que separar el valor del terreno del valor de la construcción, y todo se calcula en dólares.
La depreciación no es opcional en la práctica: el día que vendas, el IRS calcula tu ganancia como si la hubieras tomado, la hayas tomado o no. Vale la pena hacerla bien desde el primer año.
6. Uso personal: la regla de los 14 días
Si además de rentarla vas a usar la propiedad para ti, entra la regla de vivienda vacacional. Si el uso personal excede 14 días al año o el 10% de los días que la propiedad estuvo rentada (lo que sea mayor), tus deducciones se prorratean y pueden quedar limitadas.
Lleva una bitácora simple: fechas de uso personal, fechas rentadas, y los días que estuviste ahí solo para dar mantenimiento (esos normalmente no cuentan como uso personal). Es un archivo de Excel que te puede ahorrar mucho dinero.
7. El Foreign Tax Credit, su límite, y por qué tus CFDI importan
El FTC se calcula generalmente en la Form 1116, y el ingreso por renta cae normalmente en la categoría passive.
El crédito tiene un límite: no puede exceder la porción de tu impuesto estadounidense atribuible al ingreso de fuente extranjera. Si pagaste en México más de lo que ese límite permite, el excedente no se pierde de inmediato — se puede llevar un año hacia atrás y hasta diez años hacia adelante, dentro de la misma categoría.
8. La trampa del 25% sobre el ingreso bruto
Aquí hay un detalle técnico que vale mucho dinero y que conviene resolver antes de empezar a rentar.
En México, el esquema aplicable a un no residente por rentas de un inmueble suele calcularse sobre el ingreso bruto, sin deducciones. En Estados Unidos, en cambio, tú reportas el ingreso neto, después de gastos y depreciación.
El problema es aritmético: si México te cobra sobre el bruto y EE. UU. te calcula el crédito sobre una base neta mucho más pequeña, el impuesto mexicano puede superar el límite del FTC. Resultado: crédito en exceso que se queda parado en carryforward durante años, en lugar de ahorrarte dinero hoy.
Existe una herramienta poco conocida en el propio tratado. El Artículo 6, párrafo 5 permite a un residente de un Estado contratante elegir calcular el impuesto sobre esos ingresos inmobiliarios sobre base neta, como si fueran atribuibles a un establecimiento permanente.
9. El 3.8% que el crédito normalmente no cubre
Estados Unidos tiene un impuesto adicional llamado Net Investment Income Tax (NIIT), de 3.8%, que aplica a ingresos de inversión — incluida la renta — cuando tu ingreso bruto ajustado modificado rebasa ciertos umbrales.
El detalle: por regla general el Foreign Tax Credit no compensa el NIIT. El crédito del artículo 901 opera contra el impuesto regular, y el NIIT vive en otro capítulo del código. Es decir, puedes quedar con el impuesto de renta cubierto por el crédito y aún así deber ese 3.8%.
Dos matices que tu CPA debe evaluar:
- Si tu renta vacacional califica como negocio bajo la sección 162 y tú participas materialmente, el ingreso puede quedar fuera del NIIT.
- Hay litigio abierto sobre si el crédito puede aplicarse al NIIT con base en tratados. Los casos Bruyea y Christensen (referidos al tratado con Canadá) fallaron a favor del contribuyente y están en apelación. No es un criterio firme todavía, pero tu CPA debería conocerlo.
10. Cómo se tiene el título: fideicomiso o sociedad
Esta es probablemente la pregunta más importante de toda la lista, porque cambia tus obligaciones informativas en Estados Unidos.
Si compras vía fideicomiso bancario (lo normal en la zona restringida, que incluye toda la Riviera Maya): el IRS resolvió en la Revenue Ruling 2013-14 que un fideicomiso mexicano de este tipo no es un "trust" para efectos fiscales estadounidenses. Se te trata como dueño directo de la propiedad, y no se activan las Forms 3520 y 3520-A. Es una excelente noticia — pero la resolución está expresamente limitada a los casos en que el banco tiene únicamente la nuda titularidad. Aquí te explico cómo funciona el fideicomiso paso a paso.
Si compras a través de una sociedad mexicana (S.A. de C.V. u otra figura): el panorama cambia por completo. Puedes caer en obligaciones como la Form 5471 y en reglas de sociedades extranjeras controladas, con penalidades fuertes por no presentarlas. Nunca estructures la compra en una sociedad sin haberlo consultado antes con tu CPA.
11. Cuentas bancarias en México: FBAR y Form 8938
Operar una renta vacacional normalmente implica abrir una cuenta en México para cobros, pagos de servicios y predial. Eso puede activar dos reportes distintos:
- FBAR (FinCEN Form 114): si el saldo combinado de todas tus cuentas extranjeras supera los 10,000 USD en cualquier momento del año. Es un umbral bajo y se alcanza fácil.
- Form 8938 (FATCA): umbrales más altos y variables según tu estado civil y si vives dentro o fuera de EE. UU.
Son reportes informativos — normalmente no generan impuesto — pero las multas por omitirlos son severas. Un dato útil: la propiedad en sí, tenida directamente, no es un "activo financiero"; la cuenta bancaria sí.
12. Cuando vendas: no hay 1031 hacia Estados Unidos
Muchos inversionistas estadounidenses dan por hecho que podrán hacer un intercambio 1031 al vender. Con propiedad extranjera no aplica: la sección 1031(h) establece que un inmueble ubicado fuera de Estados Unidos no es "like-kind" respecto de uno ubicado en Estados Unidos.
Lo que sí se puede: intercambiar propiedad extranjera por otra propiedad extranjera.
Y una nota positiva: la exclusión de la sección 121 (250,000 USD de ganancia, o 500,000 en declaración conjunta) sí puede aplicar a una vivienda ubicada en el extranjero, si fue tu residencia principal al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Rentarla todo el tiempo normalmente te saca de ese beneficio, pero si tu plan a futuro contempla vivir ahí, vale la pena tenerlo en el radar desde ahora.
13. Las preguntas que le debes mandar a tu CPA
Estas preguntas están en inglés a propósito: cópialas y pégalas tal cual en un correo a tu contador en Estados Unidos. Es la forma más rápida de saber si maneja este tipo de operación.
Copiar y enviar a tu CPA
"We are purchasing a vacation rental property located in Mexico. We will pay Mexican income taxes on the rental income and will also report the property and its rental income on our U.S. tax return. Could you please confirm:"
- How should the Mexican rental income be reported on our U.S. tax return — Schedule E or Schedule C?
- Can the Mexican income tax (ISR) paid on the rental income qualify for the U.S. Foreign Tax Credit?
- Will we need to file Form 1116 to claim the Foreign Tax Credit, and which income category applies?
- Which Mexican taxes qualify for the Foreign Tax Credit and which do not?
- Which acquisition costs and Mexican closing taxes should be included in our U.S. cost basis for the property?
- How should depreciation of the Mexican rental property be calculated for U.S. tax purposes — ADS, 30-year straight line?
- Are there any additional U.S. reporting requirements resulting from the way title to the Mexican property will be held?
- Should we consider the net-basis election under Article 6(5) of the U.S.–Mexico treaty, and what are the long-term consequences of making it?
- Will the rental income be subject to the 3.8% Net Investment Income Tax, and can the Foreign Tax Credit offset it?
- Do we need to file FBAR (FinCEN 114) or Form 8938 for the Mexican bank account we will use to operate the rental?
- What documentation do you need from the Mexican side (CFDI, tax receipts) to substantiate the Foreign Tax Credit?
La pregunta 7 es particularmente importante, porque la estructura mediante la cual se adquiere la propiedad puede modificar por completo las obligaciones informativas en Estados Unidos.
En pocas palabras
Lo más importante: tener obligaciones fiscales en dos países no significa automáticamente pagar dos veces el impuesto completo sobre el mismo ingreso. Existen mecanismos de coordinación entre México y Estados Unidos precisamente para atender estas situaciones.
Mi recomendación es que compartas esta información y las fuentes de abajo con tu CPA antes de comenzar a rentar, para que pueda confirmar cómo aplica en tu caso específico. Del lado de México, yo coordino que tengas toda la documentación que tu contador necesite para revisar la operación correctamente.
English
This is a plain-language guide to the tax side of buying property in Mexico with funds you currently hold in the United States, and then operating it as a vacation rental.
The goal is not to replace your accountant's advice, but to give you a starting point and, above all, the official sources you can hand directly to your U.S. CPA. This is a cross-border transaction, and not every accountant works regularly with Mexican property.
1. Moving your own money from the U.S. to Mexico does not create new income
Transferring your own capital from a U.S. account to buy property in Mexico does not, by itself, turn that money into new income. It is your own assets moving from one place to another.
What is normal is that during the purchase the bank, escrow, notary, or other parties will ask for documentation proving the source of funds. That is why it is worth keeping:
- Statements from the accounts where the capital currently sits.
- Proof of the wire transfers.
- The purchase agreement.
- Receipts for every payment made toward the acquisition.
- The deed and final closing documentation.
Keep all of this permanently, not just for the year of purchase — you will need it again the day you sell.
2. Purchase taxes are not the same thing as income tax
When you buy, you will pay the acquisition taxes and closing costs that apply in Mexico, regardless of whether the money came from the United States.
It is important to separate those costs from income tax. The Mexico–U.S. tax treaty is primarily aimed at avoiding double taxation on income taxes. So we should not assume that Mexican tax paid on the acquisition of the property will automatically be creditable as a Foreign Tax Credit in the United States.
What you should ask your CPA is which acquisition-related costs and taxes should be added to the property's cost basis for U.S. tax purposes. Cost basis is the number that drives your annual depreciation and your gain when you sell: every dollar correctly captured there saves you tax later.
3. Once you start renting: this is where the treaty matters
Article 6 of the Mexico–U.S. tax treaty provides that income derived from immovable property may be taxed in the country where the property is located. Since the property is in Mexico, Mexico may tax the rental income.
At the same time, as a U.S. taxpayer, you must report the corresponding income from the Mexican property on your U.S. return. The United States taxes its citizens and residents on worldwide income, no matter where it is earned.
This does not necessarily mean paying full tax twice on the same income. That is what the Foreign Tax Credit (FTC) is for: certain income taxes paid in Mexico may be used as a credit against the corresponding U.S. tax, subject to applicable rules and limits.
4. Where does the rental income get reported on your U.S. return?
Most vacation rentals are reported on Schedule E of Form 1040. You report gross income and deduct expenses: property management, maintenance, property tax, HOA dues, insurance, utilities, platform fees, professional fees, and depreciation.
Two rules are worth having your CPA review:
- The 7-day rule. If your average guest stay is seven days or less, the IRS stops treating the activity as a "rental activity" under the passive activity rules. That does not automatically push you onto Schedule C, but it can change whether your losses are deductible against other income.
- Substantial services. If you provide hotel-like services (housekeeping during the stay, meals, concierge, linen service), the activity may move to Schedule C — which normally triggers self-employment tax. Handing over keys, cleaning between guests, and routine maintenance do not count as substantial services.
5. Depreciation: 30 years, straight line, building only
This is one of the points accountants who do not handle foreign property regularly get wrong most often.
A U.S. residential rental is depreciated over 27.5 years. A residential rental located outside the United States must be depreciated under ADS (the Alternative Depreciation System), straight line, over 30 years if placed in service after December 31, 2017. If it was placed in service before 2018, the recovery period is 40 years.
Also: land is never depreciated. You have to separate land value from building value, and everything is computed in U.S. dollars.
Depreciation is not really optional in practice: when you sell, the IRS computes your gain as if you had taken it, whether you did or not. It is worth getting right from year one.
6. Personal use: the 14-day rule
If you plan to use the property yourself in addition to renting it, the vacation home rules come into play. If personal use exceeds 14 days per year or 10% of the days the property was rented (whichever is greater), your deductions get prorated and may be limited.
Keep a simple log: personal-use dates, rented dates, and days you were there purely for maintenance (those generally do not count as personal use). It is a spreadsheet that can save you real money.
7. The Foreign Tax Credit, its limit, and why your CFDIs matter
The FTC is generally computed on Form 1116, and rental income normally falls in the passive category.
The credit is limited: it cannot exceed the portion of your U.S. tax attributable to foreign-source income. If you paid more in Mexico than that limit allows, the excess is not lost immediately — it can generally be carried back one year and forward up to ten years, within the same category.
8. The 25%-on-gross trap
Here is a technical detail worth real money, and it is best resolved before you start renting.
In Mexico, the regime that applies to a non-resident earning rent from real property is typically computed on gross income, with no deductions. In the United States, by contrast, you report net income, after expenses and depreciation.
The problem is arithmetic: if Mexico taxes the gross amount and the U.S. computes your credit limit against a much smaller net base, the Mexican tax can exceed your FTC limit. The result is excess credit sitting in carryforward for years instead of saving you money today.
There is a little-known tool in the treaty itself. Article 6, paragraph 5 allows a resident of a Contracting State to elect to compute the tax on real property income on a net basis, as if that income were attributable to a permanent establishment.
9. The 3.8% the credit usually does not cover
The United States has an additional tax called the Net Investment Income Tax (NIIT), at 3.8%, which applies to investment income — including rents — once your modified adjusted gross income exceeds certain thresholds.
The catch: as a general rule, the Foreign Tax Credit does not offset the NIIT. The section 901 credit operates against regular income tax, while the NIIT lives in a different chapter of the code. So you can have your income tax covered by the credit and still owe that 3.8%.
Two nuances your CPA should evaluate:
- If your vacation rental qualifies as a section 162 trade or business and you materially participate, the income may fall outside the NIIT.
- There is open litigation on whether the credit can be applied against the NIIT under treaties. The Bruyea and Christensen cases (involving the Canada treaty) were decided for the taxpayer and are on appeal. Not settled law yet, but your CPA should be aware of it.
10. How title is held: bank trust or corporation
This is probably the single most important question on the list, because it changes your U.S. reporting obligations.
If you buy through a bank trust (fideicomiso) — standard in the restricted zone, which covers the entire Riviera Maya: the IRS held in Revenue Ruling 2013-14 that a Mexican Land Trust of this type is not a "trust" for U.S. tax purposes. You are treated as the direct owner of the property, and Forms 3520 and 3520-A are not triggered. That is excellent news — but the ruling is expressly limited to situations where the bank holds only bare legal title. Here is how the fideicomiso works, step by step.
If you buy through a Mexican corporation (S.A. de C.V. or similar): the picture changes completely. You may fall into obligations such as Form 5471 and controlled foreign corporation rules, with steep penalties for failing to file. Never structure the purchase through a corporation without running it by your CPA first.
11. Mexican bank accounts: FBAR and Form 8938
Operating a vacation rental usually means opening a Mexican account for collections, utilities, and property tax. That can trigger two separate reports:
- FBAR (FinCEN Form 114): if the combined balance of all your foreign accounts exceeds USD 10,000 at any point during the year. It is a low threshold and easy to hit.
- Form 8938 (FATCA): higher thresholds that vary by filing status and whether you live inside or outside the U.S.
These are information reports — they normally generate no tax — but the penalties for missing them are severe. One useful note: the property itself, held directly, is not a "financial asset"; the bank account is.
12. When you sell: no 1031 back into U.S. property
Many U.S. investors assume they will be able to do a 1031 exchange when they sell. With foreign property that does not work: section 1031(h) provides that real property located outside the United States is not like-kind to real property located inside the United States.
What you can do: exchange foreign real property for other foreign real property.
And one bright spot: the section 121 exclusion (USD 250,000 of gain, or 500,000 filing jointly) can apply to a home located abroad, if it was your principal residence for at least two of the five years before the sale. Renting it out full time normally takes you out of that benefit, but if your long-term plan includes living there, it is worth keeping on the radar from day one.
13. The questions to send your CPA
Copy and paste these directly into an email to your U.S. accountant. It is the fastest way to find out whether they handle this kind of transaction.
Copy and send to your CPA
"We are purchasing a vacation rental property located in Mexico. We will pay Mexican income taxes on the rental income and will also report the property and its rental income on our U.S. tax return. Could you please confirm:"
- How should the Mexican rental income be reported on our U.S. tax return — Schedule E or Schedule C?
- Can the Mexican income tax (ISR) paid on the rental income qualify for the U.S. Foreign Tax Credit?
- Will we need to file Form 1116 to claim the Foreign Tax Credit, and which income category applies?
- Which Mexican taxes qualify for the Foreign Tax Credit and which do not?
- Which acquisition costs and Mexican closing taxes should be included in our U.S. cost basis for the property?
- How should depreciation of the Mexican rental property be calculated for U.S. tax purposes — ADS, 30-year straight line?
- Are there any additional U.S. reporting requirements resulting from the way title to the Mexican property will be held?
- Should we consider the net-basis election under Article 6(5) of the U.S.–Mexico treaty, and what are the long-term consequences of making it?
- Will the rental income be subject to the 3.8% Net Investment Income Tax, and can the Foreign Tax Credit offset it?
- Do we need to file FBAR (FinCEN 114) or Form 8938 for the Mexican bank account we will use to operate the rental?
- What documentation do you need from the Mexican side (CFDI, tax receipts) to substantiate the Foreign Tax Credit?
Question 7 is particularly important, because the structure through which the property is acquired can completely change your U.S. information reporting obligations.
In short
The key takeaway: having tax obligations in two countries does not automatically mean paying full tax twice on the same income. Coordination mechanisms exist between Mexico and the United States precisely to address these situations.
My recommendation is to share this information and the sources below with your CPA before you start renting, so they can confirm how it applies to your specific case. On the Mexican side, I coordinate so that you have all the documentation your accountant needs to review the transaction properly.
Fuentes oficiales / Official sources
- U.S.–Mexico Income Tax Treaty (IRS) — en particular el Article 6 — Income from Immovable Property (Real Property), incluido su párrafo 5 sobre la elección de base neta, y el Article 24 — Relief from Double Taxation.
- IRS — Foreign Tax Credit — qué impuestos extranjeros pueden ser elegibles para crédito fiscal en Estados Unidos.
- IRS — Publication 514: Foreign Tax Credit for Individuals — una de las referencias más completas del IRS para contribuyentes estadounidenses que pagan impuestos sobre ingresos obtenidos en otro país.
- IRS — Form 1116 and Instructions — formulario para calcular y solicitar el Foreign Tax Credit.
- IRS — Publication 527: Residential Rental Property — reglas de renta, uso personal (regla de los 14 días) y depreciación.
- IRS — Publication 946: How to Depreciate Property — sistema ADS aplicable a inmuebles ubicados fuera de Estados Unidos.
- IRS — Revenue Ruling 2013-14 (Internal Revenue Bulletin 2013-26) — el fideicomiso mexicano no se considera "trust" para efectos fiscales estadounidenses.
- IRS — Form 8960 and Instructions — Net Investment Income Tax de 3.8%.
- IRS — Comparison of Form 8938 and FBAR Requirements — umbrales y diferencias entre ambos reportes.
- Internal Revenue Code §1031(h) — inmuebles ubicados fuera de EE. UU. no son "like-kind" respecto de inmuebles en EE. UU.
- Internal Revenue Code §121 — exclusión de ganancia por venta de residencia principal, aplicable también a vivienda en el extranjero.
Este artículo tiene fines informativos y de orientación general. No constituye asesoría fiscal, contable ni legal. Alicia Muñoz es asesora inmobiliaria acreditada en Quintana Roo, no contadora pública. Consulta a tu CPA en Estados Unidos y a tu contador en México antes de tomar cualquier decisión. Última actualización: agosto de 2026.
This article is for general informational purposes only and does not constitute tax, accounting, or legal advice. Alicia Muñoz is a licensed real estate advisor in Quintana Roo, not a certified public accountant. Consult your U.S. CPA and your Mexican accountant before making any decisions. Last updated: August 2026.