Español
Una de las preguntas que más me hacen como asesora inmobiliaria en la Riviera Maya es: "Ali, ¿realmente puedo generar ingresos rentando mi departamento en Airbnb?" La respuesta corta es sí, y los números son bastante atractivos. Pero como siempre, los detalles importan. Vamos a desglosarlo.
¿Cuál es la tasa de ocupación de Airbnb en la Riviera Maya?
La Riviera Maya es uno de los destinos turísticos más visitados de Latinoamérica, y eso se refleja directamente en las tasas de ocupación de propiedades en renta vacacional. En promedio, las propiedades bien ubicadas y bien gestionadas alcanzan entre un 65% y 80% de ocupación anual. En temporada alta (diciembre a abril), muchas propiedades logran ocupación completa. La temporada baja (septiembre y octubre) es más tranquila, pero con estrategias de precios dinámicos, puedes mantener un flujo constante de huéspedes.
¿Cuánto se cobra por noche en Airbnb en Playa del Carmen, Tulum y Cancún?
Las tarifas varían significativamente dependiendo de la ubicación:
- Playa del Carmen: $80 - $150 USD por noche para un departamento de 1-2 recámaras.
- Tulum: $100 - $200 USD por noche, gracias a su posicionamiento premium y demanda de viajeros internacionales.
- Cancún (zona hotelera): $70 - $130 USD por noche, con alta competencia de hoteles all-inclusive.
¿Cuánto puedo ganar al mes con Airbnb en la Riviera Maya?
Tomemos un ejemplo con un departamento de 2 recámaras en Playa del Carmen con tarifa promedio de $110 USD/noche y 70% de ocupación:
- Noches ocupadas al mes: 21
- Ingreso bruto mensual: ~$2,310 USD
- Ingreso bruto anual: ~$27,720 USD
En Tulum, con tarifa de $150 USD/noche y ocupación similar, el ingreso bruto mensual sube a ~$3,150 USD.
¿Cuáles son los costos de operar un Airbnb en México?
No todo es ganancia. Estos son los costos típicos que debes restar:
- Property manager: 20-25% del ingreso bruto (gestión de reservas, check-in/out, atención al huésped).
- Limpieza: $25-$50 USD por rotación de huésped.
- Mantenimiento: $100-$200 USD mensuales en promedio.
- Servicios (luz, agua, internet, gas): $100-$150 USD mensuales.
- Cuota de mantenimiento del condominio: variable según el desarrollo.
- Impuestos: los que correspondan en México y, si eres contribuyente estadounidense, el reporte del ingreso en EE. UU.
Ese último punto es el que más se subestima. Si tu dinero viene de Estados Unidos, revisa la guía de impuestos en EE. UU. al comprar y rentar una propiedad en México: ahí está el tema del Foreign Tax Credit, la depreciación y las preguntas exactas para tu CPA.
¿Cuál es el retorno de inversión real de un Airbnb en la Riviera Maya?
Después de descontar todos los gastos operativos, los inversionistas en la Riviera Maya típicamente obtienen un retorno neto anual del 6% al 10% sobre el valor de su propiedad. Esto sin contar la plusvalía, que en esta zona puede agregar otro 8-15% anual al valor de tu inversión.
¿Cuáles son las mejores temporadas para rentar en Airbnb en el Caribe?
La clave está en maximizar la temporada alta (diciembre-abril), cuando la demanda es altísima y puedes cobrar tarifas premium. Durante los meses más tranquilos (septiembre-octubre), estrategias como descuentos por estancia prolongada y tarifas semanales ayudan a mantener la ocupación.
¿Quieres saber cuánto podrías ganar con una propiedad específica? Te ayudo a hacer los números con datos reales del mercado. Agenda una asesoría personalizada conmigo.
English
One of the most common questions I get as a real estate advisor in the Riviera Maya is: "Ali, can I really make money renting my condo on Airbnb?" The short answer is yes, and the numbers are quite attractive. But as always, the details matter. Let's break it down.
What is the Airbnb occupancy rate in the Riviera Maya?
The Riviera Maya is one of the most visited tourist destinations in Latin America, and that translates directly into strong vacation rental occupancy rates. Well-located and well-managed properties typically achieve 65% to 80% annual occupancy. During high season (December through April), many properties reach full occupancy. The low season (September and October) is quieter, but with dynamic pricing strategies, you can maintain a steady flow of guests.
How much can you charge per night on Airbnb in Playa del Carmen, Tulum and Cancún?
Rates vary significantly depending on location:
- Playa del Carmen: $80 - $150 USD per night for a 1-2 bedroom condo.
- Tulum: $100 - $200 USD per night, thanks to its premium positioning and international traveler demand.
- Cancun (hotel zone): $70 - $130 USD per night, with heavy competition from all-inclusive resorts.
How much can I earn per month with Airbnb in the Riviera Maya?
Let's take an example with a 2-bedroom condo in Playa del Carmen at an average rate of $110 USD/night and 70% occupancy:
- Occupied nights per month: 21
- Monthly gross income: ~$2,310 USD
- Annual gross income: ~$27,720 USD
In Tulum, at $150 USD/night with similar occupancy, monthly gross income rises to ~$3,150 USD.
What are the costs of operating an Airbnb in Mexico?
Not everything is profit. Here are the typical costs you need to subtract:
- Property manager: 20-25% of gross income (booking management, check-in/out, guest support).
- Cleaning: $25-$50 USD per guest turnover.
- Maintenance: $100-$200 USD monthly on average.
- Utilities (electricity, water, internet, gas): $100-$150 USD monthly.
- HOA/condo fees: variable depending on the development.
- Taxes: those that apply in Mexico and, if you are a U.S. taxpayer, reporting the income on your U.S. return.
That last point is the most underestimated one. If your funds come from the United States, read the guide to U.S. taxes when you buy and rent a property in Mexico: it covers the Foreign Tax Credit, depreciation, and the exact questions to send your CPA.
What is the real ROI of an Airbnb in the Riviera Maya?
After deducting all operating expenses, investors in the Riviera Maya typically see a net annual return of 6% to 10% on their property value. This doesn't include capital appreciation, which in this area can add another 8-15% annually to your investment's value.
What are the best seasons for Airbnb rentals in the Caribbean?
The key is maximizing high season (December through April), when demand is extremely strong and you can charge premium rates. During quieter months (September-October), strategies like extended-stay discounts and weekly rates help maintain occupancy.
Want to know how much you could earn with a specific property? I'll help you run the numbers with real market data. Schedule a personalized consultation with me.
Fuentes / Sources
- SEDETUR Quintana Roo — Estadísticas de ocupación hotelera
- INEGI — Indicadores de actividad turística QRoo
- AirDNA — Datos de mercado de renta vacacional
- Asociación de Hoteles de la Riviera Maya — Reportes de ocupación
- SAT — Obligaciones fiscales arrendamiento